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32個城市銀行房地産專項檢查 房企融資閘口再緊



時間:2019/8/12 8:22:16  來源:21世紀經濟報道

    包含一線城市、二線在内的32個城市的銀行正迎來房地産業務專項檢查,房地産企業融資正面臨更嚴格的監管局面。
    8月8日,21世紀經濟報道記者獲悉,銀保監會辦公廳近日下發《關于開展2019年銀行機構房地産業務專項檢查的通知》(簡稱《通知》),重點檢查32個城市的銀行在四大領域的房地産業務。
    數位銀行分支人士表示,監管已經入場檢查該機構的房地産業務,包括開發性貸款、經營性物業貸款、涉房的商業票據質押貸款等都在檢查範圍内。
    該《通知》稱,堅持“房住不炒”的定位,嚴厲查處各種将資金通過挪用、轉道等方式流入房地産行業的違法違規行為,高度警惕房地産泡沫化、金融化。
    地産融資監管趨嚴
    “當前的房地産監管就是管住左右手,左手是供給,右手是需求”,8月8日,一位銀行業内人士對記者表示,供給端控制房地産商融資,倒逼地産商加快推盤,住房供給增加。需求端通過限購限貸等措施,管控房貸首付和利率。
    從供給端看,今年以來,房地産融資不斷收緊。今年5月,銀保監會發布23号文,嚴查表内外資金直接或變相用于土地出讓金融資等五項房地産業務,此次通知可視為23号文在房地産領域的細化和升級版。
    《通知》要求,根據國家統計局發布的2019年6月份全國70城商品住宅銷售價格指數,結合參加房地産“一城一策”試點重點城市名單,本次房地産業務專項檢查包括北京、天津、石家莊、秦皇島、呼和浩特、沈陽、長春、上海、南京、蘇州、無錫、徐州、杭州、合肥、福州、濟南、鄭州、洛陽、武漢、襄陽、長沙、廣州、重慶、成都、貴陽、昆明、大理、西安、甯波、廈門、青島、深圳等32個城市。
    “32個熱點城市基本就是全國房地産市場的牛鼻子,這32個城市穩定了,全國房地産市場也就基本穩定了。”中原地産首席分析師張大偉認為。諸葛找房市場研究員姜國君認為,相關市場變化特别是價格變化較大的城市,房地産資金風險相對較高。預計後續房價變動明顯、政策變動頻繁的城市都有可能被納入此類監管。
    涉房信貸全部納入檢查
    此次檢查,涉及土地儲備貸款、開發貸款、個人房貸、住房租賃貸款等銀行房地産相關貸款。
    具體為,在房地産信貸業務管理方面,檢查房地産業務授信政策和内控制度執行情況;房地産開發貸款和土地儲備貸款管理情況,包括集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業資質審查等,以及違規向“四證”不全項目提供融資;個人住房貸款管理情況,包括落實差别化信貸政策,執行最低首付比例和限貸政策要求,履行首付資金真實性與貸款申請人償債能力評估與檢查等;住房租賃貸款方面。包括與住房租賃企業合作情況,被中介機構套取銀行信用問題,租賃貸款被挪用問題,為中介機構、住房租賃企業等擾亂租賃市場行為提供資金情況。
    房地産開發貸款增長明顯回落。21世紀經濟報道記者根據央行數據測算,2019年一季度、二季度,房地産開發貸款新增分别為6600億元、1900億元。去年同期新增分别為7000億元、4800億元。
    若從餘額看,截至2019年二季度末,餘額11.04萬億元,同比增長14.6%,增速比上季末低4.3個百分點。其中,保障性住房開發貸款餘額4.61萬億元,同比增長12.9%,增速比上季末低7.3個百分點。
    根據《通知》,檢查的另一重點是非涉房信貸資金被挪用流向房地産領域。
    具體包括:個人綜合消費貸款、經營性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購房,以及其他銀行信貸資金被違規挪用于房地産領域;資金通過影子銀行渠道違規流入房地産市場;并購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎,資金被挪用于開發房地産;通過流動資金授信、經營性物業授信等為房地産開發項目提供融資情況。
    這也是當下監管檢查的重點。8月9日,銀保監會對中信銀行開出2223.67萬元罰單,13項違規事實中,包括以流動資金貸款名義發放房地産開發貸款、未将房地産企業貸款計入房地産開發貸款科目。
    房地産信托驟降
    對銀行表外資金流入房地産,《通知》也給出明确要求。
    具體為,檢查同業和表外業務,包括銀行理财資金投向房地産領域非标準化資産的監督管理情況;投向房地産企業或項目的同業投資風險審查、資金投向合規性審查及投後風險管理情況;直接或變相為房地産企業支付土地購置費用提供融資,或以自身信用提供支持或通道等問題;繞道違規辦理土地儲備融資、放大政府債務等問題,以多層嵌套方式違規流入房地産領域問題,委托貸款資金違規用于房地産領域情況。
    一位華北銀行業内人士表示,上述政策早已存在,關鍵在于落實情況。例如土地儲備融資早已實現專款專用。
    此前,今年7月6日,銀保監會發布消息,針對近期部分房地産信托業務增速過快、增量過大的信托公司,開展了約談警示,要求這些信托公司控制業務增速,提高風險管控水平。
    有分析師認為,信托産品近兩年投向房地産的規模和比重持續上升,而信托在去通道監管下規模有所萎縮。房地産占信托産品的比例從2017年初占比8.4%一路上升到2019年一季度的14.8%,今年三四季度房地産融資到期壓力較大,預計房地産類信托淨融資也可能面臨壓力。
    從7月看,房地産信托明顯減少。根據用益信托數據,7月集合信托産品發行規模為1845.77億元,環比減少20.22%。其中,房地産類信托募集規模為584.25億元,環比減少19.63%。

 



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